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房产税事房产脱售方式关系大


2020-07-10


房地产脱售可以被视为一门生意,也可视为长期投资。

两者之间,在投资者的角度可能没多大差别,因为重点都是在赚钱;但在税务的角度,你可能因为两者之间的区分混乱,最终必须多付税金。


因此,脱售房地产而获利,一定得小心处理。

若个人房地产的脱售被视为一门生意,那幺房地产就是生意的货品,从货品(房地产)买卖中赚取的盈利将被税收局征收0%至26%的所得税。

另一方面,如果脱售房地产被视为长期投资,那幺从中所获得的盈利则可能被课征10%或15%的产业盈利税,甚至是免税。

把房地产脱售区分为长期投资,还是生意货品,是非常重要的,但是却不容易做到。

至今为止,并没有单一或统一的指引来区分它们,只能依赖分析交易周遭种种的因素和情况。


有几项指引,有助于个人分辨房地产交易属于生意还是长期投资。

省税小秘诀

纳税人买进多家房子并在2年内卖出,他一般上会被税收局视为是在从事房地买卖生意,而向他所获取的盈利课征0%至26%的所得税(Income Tax)。

不过,若是以下情况,他可以辩护自己并非从事房地产买卖生意。

这幺一来,卖出产业所赚取的盈利,将会被当作是长期投资,而被课征产业盈利税或是当作资本获利(Capital Gain):(a)持有房地产4年或以上;(b)确保从房地产获得租金收入;(c)利用存款支付房地产购买价格的至少20%。

有关房地产买卖的文件记录务必保存至少7年,供日后作为证明。

分辨生意或长期投资

1.头期和贷款期限个人必须在购买房地产时,将购买房地产的意图明确化。为了证明房地产是用作长期投资,个人在购买该房地产时,一般上须支付至少20%的首期钱,而余额则以长期(5年以上)的贷款来支付。而且,个人还得能够证明他是有能力长期投资该房地产。换言之,他得证明自己有能力每月偿还该房贷及利息。

另一方面,若个人是利用透支,高幅度地借贷来购买房地产,如:90%购买房地产的资金来自贷款,并且在两年内将房产卖出。税收局则有可能将这项交易视为一门生意,当中的盈利被征收所得税。

2.有无收租?

一般上,个人将购入的房地产出租,就能加强有关房地产确实是用作长期投资的论点。因为有关房地产会每月给与租金收入,即稳定的收入来源,作为投资该房地产的回报。

3.房地产持有期作为长期投资,房地产可以给予资本升值。我国房屋一般7年后会升值100%,届时脱售可获一倍资本升值。因此,房地产一般上须被持有至少4年以上,才能证明它属于长期投资。

当然,若是房地产业持有期少过4年,却因为不得已的原因,如:资金短缺而必须急于脱售,并因此而获利,该盈利是属于资本获利,不会被征税。

4.脱售房地的频密度在2至3年期间不断进行房地产买卖活动,例如:在1年内卖出2间产业、在2年内卖出2至5间产业,一般都会被视为在做生意,因此所赚取的盈利必须缴所得税。

当然,个人是否有能力长期持有房地产也会是一个考量,而不会单看脱售房地产的频率,来决定一项房地产交易属长期投资,还是一门生意。

5.会计记录证明若个人要购买房地产作为长期投资,以获得租金收入或是资本升值,那幺该房地产业必须在生意资产表上,被列为固定资产,而不是列为流动资产或是货品。

小提示
脱售产业8理由

每个人脱售产业的时间都不同,有者是持有5年后脱售,有者是20年,甚至更久。

不管他们是什幺理由或几时转售产业,大多数人一生中,至少会脱售产业一次。

左右这个重大决定的原因繁多,但你必须了解自己脱售产业的真正原因,认真看待这件事。

需要空间:当家庭成员不断增加,自然需要更多的空间。为了满足每个人的需求,必须搬进更大的房屋居住。

太多空间:孩子成人后搬出去居住,大屋变空了。你可以把房间出租,但随着逐渐年老,要打理一间大屋并不容易。因此,年迈夫妻通常都会搬去更小且更舒适的房屋居住。

不再需要:如果你因工作关系,需要搬去外国居住一段时间,而且不确定几时回来,那幺脱售产业是理所当然的事。脱售产业后,可获得相当大的一笔钱,可用来投资或储存。

靠近家人:有些人搬家是为了靠近家人,例如有新生婴儿的夫妻,搬得较靠近父母的家,方便老人家帮忙照顾小孩。有亲属帮忙照料和陪伴,小孩也可以在一个更多爱与关怀的环境下成长。

远离家人:有些人搬家是为了远离家人;对很多关系紧张的家庭来说,距离可以解决问题,至少不会制造问题。因此,若你和家人无法和睦相处,这个方法也不完全是坏事。

邻居问题:倘若你的居住环境变成一个痛苦的问题,那幺是时候搬走了;所谓的问题可能是由各种因素造成,包括肆无忌惮的邻居、越来越多噪音、人满为患及罪案率等等。

金钱作怪:坐落在理想地点以及靠近公共设施的产业,通常都会增值。卖掉你的房屋后,搬去一间面积比较小的房屋,便能存下一笔钱,这对很多人来说非常诱人。

夫妻离异:和另一半离异是不轻松的事,尤其当夫妻两人联名拥有所居住的房屋时,当婚姻无法挽救必须离异,其中一个搬出去是必然,但又逼不得已的事。搬出去并不轻松,单单是运输问题就难以应付了。当这一天来临时,先确定你搬出去的原因,然后才逐步规划。



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